שמאי מקרקעין

שמאי מקרקעין

הערכות שווי וחוות דעת מומחה למגזר הפרטי, העסקי והמוסדי.

אצלנו, הנכס שלך יכול להיות שווה הרבה יותר!

חברת פתרונות שמאות מקרקעין תעמיד לרשותך שמאי מקרקעין לכל שירות שהנכס שלך צריך. אנו מבצעים הערכות שווי וכותבים חוות דעת מומחה למגזר הפרטי, העסקי והמוסדי ומזמינים אותך לתאם מולנו ייעוץ ללא עלות. רוצה לדעת כמה באמת הנכס שלך שווה? כל שעליך לעשות הוא לפנות אלינו או להשאיר את הפרטים באתר ונשמח לספק לך הכוונה עם שמאי מקרקעין מקצועי!

מה מאפיין עבודת שמאות? אילו שירותים מציע שמאי מקרקעין בישראל וכיצד בוחרים אותם? מה ההבדל בין הערכת שווי נכס רגיל לבין הערכת שוויי נכסים מיוחדים?

שמאות הוא מקצוע עתיק יחסית שמתמקד במתן הערכות שווי עבור סוגים שונים של נכסים. בתוך כך, השווי נקבע לפי ערך הנכס בשוק והוא מחייב היכרות עם פרמטרים שמשפיעים על המחיר. כמו כן, הצורך בשמאות מקרקעין נובע מאופיו הייחודי של השוק ומכך שמדובר בנכסים שהם מוצרים הטרוגניים. הגורם העיקרי בקביעת השווי הוא המיקום, אך בישראל מוסדר מקצוע השמאות כך שכל שמאי מקרקעין יכול להציע עוד שורה ארוכה של שירותים נלווים.

איך מעריכים שווי של נכס?

הערכת שווי נכס היא השירות העיקרי הניתן על ידי שמאי מקרקעין בישראל ובמקומות נוספים בעולם. במסגרת השירות הזה, נדרש השמאי להעריך את השווי של נכסי נדל"ן תוך התבססות על מצבו הפיזי של הנכס והמבנה, מיקום גיאוגרפי של הנכס ביחס לביקוש והיצע, מצב שוק הנדל"ן בכל רגע נתון ופוטנציאל לרווח עתידי. שקלול הפרמטרים מאפשר לשמאי מקרקעין לגבש תמונה אמינה על שווי הנכס ולעדכן את הלקוח לגבי הממצאים.

הערכת שווי של נכסים מיוחדים

נכסי נדל"ן שנבנו למטרה ייחודית נחשבים במקצוע השמאות לנכסים מיוחדים. הערכת נכסים מיוחדים מתבצעת מטבע הדברים באופן שונה מאשר הערכת שווי של נכס רגיל, ואפשר לראות זאת בבתי מלון, תחנות דלק, מתקני ספורט וכיוצא בזאת. למעשה, הערכת שווי של נכסים מיוחדים יכולה להתבצע רק על ידי שמאי מקרקעין מוסמך ומנוסה. שמאי מקרקעין שלא מכיר את התחום בכלל ואת שוק הנדל"ן בישראל בפרט יתקשה להעריך את שווים של נכסים מיוחדים והוא עלול לגרום נזקים ללקוח.

הערכת פיצויים לפני דרישה כספית

שירות לא חשוב פחות של שמאי מקרקעין ניתן עבור לקוחות פרטיים שרוצים לתבוע את חברת הביטוח, או לחילופין על ידי שמאים שמועסקים על ידי חברת הביטוח עצמה בהתנהלות מול הלקוחות. זהו שירות שמטרתו להעריך פיצויים במקרקעין ולבדוק את שווי הנזק שנגרם לערכו של נכס נדל"ן מסוים. לרוב מבצעים הערכת פיצויים במקרקעין למטרת דרישת פיצויים, אך לעיתים משתמשים בשירות הזה כחלק מחוות דעת על מחויבות קבלני בניין כלפי רוכשי דירות חדשות.

​התקשרו עכשיו לייעוץ עם שמאי מקרקעין מומחה

054-2042088

מה הקשר בין שמאי מקרקעין וחבות מס?

בישראל לשמאי מקרקעין יש תפקיד אקוטי בהתנהלות מול הרשויות. ראשית, שמאי מוסמך להגיש הערכת שווי של נכס נדל"ן לגופים שונים כמו רשות המיסים, מנהל מקרקעי ישראל ועוד. הגשת שומות מקרקעין חתומות על ידי שמאי המקרקעין מתבצעת לרוב במהלך התדיינות לגבי גובה או היטל מס והיא עשויה לחסוך עשרות אלפי שקלים. שנית, שמאי המקרקעין מוסמך להתדיין מול הרשות המקומית בנוגע לגובה היטל השבחה שנקבע לבעל נכס.

גישור נדל"ן באמצעות שמאי מקרקעין

עוד שירות חשוב שניתן על ידי שמאי מקרקעין נקראת גישור נדל"ן. זהו משא ומתן שמנוהל על ידי מגשר מוסמך ומטרתו להביא בסופו של דבר לפתרון מוסכם לגבי מחלוקות הנוגעות לנכסי נדל"ן. לעיתים משמש גישור נדל"ן באמצעות שמאי כאלטרנטיבה להתדיינות בבתי משפט, ולעיתים הוא מתבצע כשלב מקדים טרם הגשת תביעה. כך או אחרת, ההסמכה של המגשר כשמאי היא תנאי לביצוע הגישור באופן שמקובל על הצדדים המעורבים בתהליך.

קהל היעד של שירותי שמאי מקרקעין

כפי שאפשר לראות, המאפיינים השונים של שירותי שמאי מקרקעין הופכים אותו לאיש מקצוע חיוני עבור אנשים פרטיים, קבלנים, חברות וארגונים כאחד. בעוד תפקידו של שמאי מקרקעין בהפחתת היטל השבחה מייצג את האינטרס של בעל הנכס, השירות שהוא מספק עבור חברות הביטוח יכול לעזור בקביעת גובה הפיצויים ובניסוח חוות דעת משפטיות.

פנייה לשמאי במסגרת חלוקת קרקעות

דוגמה טובה נוספת להתנהלות של שמאי מקרקעין מול לקוחות שונים היא חלוקת קרקעות. במסגרת שירות של הכנת טבלאות איזון, שמאי המקרקעין אחראי לערוך מסמך שנועד להשיג חלוקה צודקת ומאוזנת בין קרקעות. המסמך נערך על ידי שמאי המקרקעין לקראת שינוי בחלוקת קרקע לחלקות והוא מוגש לרשויות מקומיות, יזמים פרטיים או ועדות בנייה מחוזיות.

האם שמאי מקרקעין מוסמך להעביר ביקורת?

ביקורת דוחות שמאיים היא חלק משירות שניתן על ידי שמאי מקרקעין עבור כל מי שבונה בניינים, קבלנים, מנהלי מכרזים מסחריים ועוד. במסגרת השירות הזה מוסמך השמאי להעביר ביקורת מקצועית על תקינותו של דו"ח שמאי קיים ולפרוס את טענותיו. אפשר לפנות לשמאי מקרקעין בשביל לבדוק את רמת המקצועיות של הדו"ח הקיים, להשתמש בו כדי לקבל חוות דעת נוספת או לצורך השוואה בין שירותי שמאים.

שירותים נלווים מאת שמאי המקרקעין

יש כמובן עוד שורה ארוכה של שירותים שניתנים על ידי שמאי מקרקעין. על קצה המזלג אפשר להזכיר את ההסמכה של השמאי לספק שירותי הגשת שומות מקרקעין, הפחתת היטל השבחה והערכת עלויות בנייה. כמו כן, שמאי המקרקעין הוא בין אנשי המקצוע היחידים שמחזיקים בניסיון המתאים כדי להציע שירותי בדיקת כדאיות כלכלית כלפי נכסי נדל"ן חדשים וישנים או פרויקטים לשימור מבנים.

הבדלים בין שירותי שמאות

לא כל שמאי מקרקעין מציע את כל השירותים המופיעים לעיל ויש משמעות גדולה להסמכה, לניסיון ולרמת המקצועיות שלו. כך למשל ישנם שמאים שמתמחים בהערכת נכסים בלבד לעומת כאלה שמציעים שירותי ייעוץ להשבחת נכסים. לחילופין, שמאי המתמחה במקרקעין יכול להחליט שהוא מתמחה בפרויקטים של התחדשות עירונית, תמ"א 38 ופינוי בינוי ולוותר לגמרי על שירותי ליווי משפטי בעסקאות נדל"ן. המשמעות מבחינת קהל הלקוחות היא שצריך לבדוק היטב באיזה סוג של שירותי שמאות מדובר ועד כמה הוא רלוונטי לצרכים שלהם.

פיקוח על שירותי שמאי מקרקעין

הגורם הרשמי שמוסמך לפקח על שמאי המקרקעין בישראל נקרא לשכת שמאי המקרקעין. נכון להיום הוא מאגד מעל 1,000 מבכירי השמאים בישראל ותפקידו העיקרי הוא לספק להם מגוון שירותים בתחום המקצועי והאישי. לשכת השמאים מארגנת למשל ימי עיוני, מועדוני חברים, סיורים וכנסים ודואגת גם לשירותים מקצועיים כמו בוררות וגישור. שירותים אלו ואחרים תורמים למקצועיות של שירותי שמאי בישראל ועוזרים לפתח את התחום.

איך בוחרים שמאי מומחה במקרקעין?

הדרך הכי טובה לבחור שמאי מקרקעין היא להגדיר מראש את הצרכים ואת מאפייני השירות. רצוי לתת עדיפות לחברה שמציעה שירותי ייעוץ בחינם, להגיע לפגישה ראשונית כדי לבדוק את סוג ההתמחות של השמאי ולאחר מכן להחליט האם להמשיך הלאה לשיתוף פעולה קבוע. במקביל, מומלץ לרכז שירותי שמאות מול חברה שמספקת פתרונות שמאות מקרקעין. כך אפשר לבצע שמאות מקרקעין שמשלבת בין ההיבט הפיננסי של בדיקת שווי הנכס לבין ההיבט הביטוחי.

​התקשרו עכשיו לייעוץ עם שמאי מקרקעין מומחה

מה קובע תקן השמאות הבין-לאומי לגבי שווי שוק? איזה שימושים אפשר לעשות בשומות של שמאי מקרקעין? מה ההבדל בין גישות שומה שונות?

הסדרת מקצוע שמאות המקרקעין בישראל מתבצעת במסגרת חוק שמאי מקרקעין משנת 2001 וכפופה להנחיות מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים ולשכת שמאי מקרקעין. עם זאת, ההנחיות לא ייחודיות לישראל וכל שמאי של מקרקעין נדרש לקבוע שווי שוק של נכסי נדל"ן לפי תקנים שמקובלים ברחבי העולם. היכרות עם התקנים האלה חשובה עבור אנשים פרטיים שרוצים לדעת כמה הנכס שלהם שווה והיא קריטית בעיקר בשביל קבלנים, מנהלי מרכזים מסחריים וכל מי שבונה בניינים.

בסיס שומה לקביעת שווי שוק

תקן השמאות הבין-לאומי קובע ששווי השוק צריך להיות בסיס השומה החשוב ביותר. במילים אחרות, תפקידו של שמאי המקרקעין הוא להעריך את שווי השוק של נכסי נדל"ן בשביל לקבוע את המחיר שלהם. לשם השוואה, בסיסי שומה נוספים יכולים להיות שווי בשימוש או שווי מיוחד. תקן השמאות הבין-לאומי מגדיר את בסיסי השומה שאינם שווי שוק בשביל לעזור לשמאי מקרקעין להעריך את שווים של בתי מלון, נכסים מסחריים, מגרשי ספורט וכיו"ב. לעומת זאת, שווי השוק עצמו מוגדר בנפרד בתקן השמאות הבין-לאומי והוא מתייחס לרוב נכסי הנדל"ן.

שימושים בולטים בשומות של שמאי מקרקעין

השימוש בבסיס שומה כזה או אחר נקבע לפי הגישה שבה בוחר שמאי מקרקעין להשתמש. בשיטה האמריקאית שמקובלת גם בישראל מחלקים את מקצוע השמאות לשלוש גישות עיקריות. באחריות שמאי המקרקעין לקבוע איזו מהגישות ניתנת ליישום בכל נכס שאת ערכו הוא אמור להעריך, ולפי זה להגיש את הדוח הסופי ללקוח.

מאפיינים של גישת ההשוואה

גישת השומה החשובה והנפוצה ביותר שבה משתמש שמאי מקרקעין היא גישת ההשוואה. את הגישה הזו צריך שמאי מקרקעין להעדיף בכל מקרה על פני שאר הגישות כל עוד אפשר ליישמה כי היא מתבססת על ניתוח עסקאות לנכסים דומים בסביבה. כמו כן, במסגרת גישת ההשוואה מבצעים התאמות להבדלים בין הנכס שאותו בודקים לבין נכסי ההשוואה. מאפיינים אלו הופכים את גישת ההשוואה למקובלת בהערכת שווי של נכסי מגורים בארץ ובעולם.

מה ההבדל בין הגישה הכלכלית וגישת העלות?

שמאי מקרקעין שבוחר להשתמש בגישות אחרות יכול לבחור בין הגישה הכלכלית וגישת העלות. הגישה הכלכלית בוחנת את היוון הרווח התפעולי לפני מס שאותו מפיק הנכס מדמי שכירות, בעוד גישת העלות מתבססת על שקלול כל מרכיבי השווי של הנכס. כך לדוגמה בגישה הכלכלית בודק שמאי מקרקעין את שיעור התשואה המקובל בנכסים דומים ומבצע התאמות לנכס הרלוונטי, אך בגישת העלות הוא בוחן את שווי הקרקע והשווי המופחת של המבנה עצמו בלבד.

כך בוחרים בין גישות שומה

שמאי מקרקעין בוחר גישת שומה לפי היכרותו עם שוק הנדל"ן והצרכים הספציפיים של הלקוח. באופן תיאורטי אפשר ליישם את כל הגישות על גבי כל סוגי הנכסים, אך נהוג לתת עדיפות לגישת ההשוואה בנכסים הנפוצים שקשורים למגורים ומבני דירות. כמו כן, הדבר החשוב מבחינת הלקוח הוא לדעת שהשמאות מתבצעת על ידי גורם מקצועי ואמין.

לנכס שלך מגיעה הערכת שווי מדויקת – ובשביל זה אנחנו כאן

בחברת פתרונות הנדסה ובטיחות יכולים להעמיד לרשותך שמאי מקרקעין בהתראה קצרה. אנו מאפשרים לך לתאם מולנו פגישת ייעוץ ללא עלות וללא התחייבות, כדי שיהיה לך ביטחון לגבי שוויו האמיתי של הנכס. אנו מבינים שלנכס שלך מגיעה הערכת שווי מדויקת ומזמינים אותך להשאיר פרטים באתר כדי לפגוש שמאי בהקדם.